近年來，日本房地產(chǎn)市場的熱度持續(xù)攀升，尤其是東京地區(qū)，地價和房價的上漲態(tài)勢引人矚目。在這一背景下，外國人在日本購房的身影愈發(fā)活躍，其購房比例的變化不僅影響著當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的走向，也逐漸引發(fā)了日本社會各界的廣泛關(guān)注。
一、外國買家購房情況
東京房地產(chǎn)市場的國際化程度正快速提升。三菱UFJ信托銀行2025年1月針對開發(fā)商的調(diào)查顯示：在千代田區(qū)、港區(qū)、澀谷區(qū)等核心區(qū)域，外國購房者在新房買家中的占比已達到20%-40%，該數(shù)據(jù)較2024年7月的10%-30%顯著攀升。主要開發(fā)商證實，高端住宅項目中近半數(shù)買家來自海外。
這種需求直接推動市場指標上揚——日本國稅廳公布的2025年路線價（道路沿線標準地價）數(shù)據(jù)顯示，東京都標準住宅用地價格同比上漲8.1%，遠超全國2.7%的平均漲幅；住宅價格上漲是地價上漲的主要原因。據(jù)不動產(chǎn)經(jīng)濟研究所（東京都新宿區(qū)）的數(shù)據(jù)，2024年度東京23區(qū)新建住宅均價突破1.16億日元（約580萬人民幣），同比上漲11%。
一方面，房地產(chǎn)開發(fā)用地不足導致新房銷售套數(shù)減少。另一方面，人口從地方和海外流入東京，人口增加帶動住宅需求擴大，導致供求緊張。此外，海外投資資金也在推動價格上漲。
三菱UFJ信托銀行高級調(diào)查員船窪芳和指出：“東京的國際知名度與相對紐約、香港的房價優(yōu)勢，對房地產(chǎn)買家形成強大吸引力。”
東京周邊地區(qū)房市同樣活躍。2025年路線價中，足立區(qū)北千住站前漲幅26%，中野站前24.7%；埼玉市大宮站前11.9%，千葉市千葉站前11.2%。這些區(qū)域因交通便利、再開發(fā)（如大宮站前2024年開業(yè)的綜合大樓、千葉站前在建超高層住宅）受青睞。
房市過熱也帶來問題。東京23區(qū)單身住宅平均招租租金5月首超10萬日元，房租上漲顯著，加重學生和年輕人負擔；且人口與企業(yè)集中東京圈，可能持續(xù)支撐東京住宅需求與價格；同時，物價上漲和勞動力短缺導致建筑成本的上升，地方再開發(fā)或遇阻，可能進一步拉大東京與地方房價差。
二、日本政府擬啟動調(diào)查應(yīng)對
面對市場異動，日本政府已對此表現(xiàn)出關(guān)注。石破茂首相在電視上表示：“不論國籍，對于投機性購房都要盡快調(diào)查應(yīng)對。”自民黨也公開表態(tài)，將依法“嚴肅應(yīng)對外國人持有不動產(chǎn)”問題，強調(diào)要盡快掌握實際情況，并參考國際法制框架。
三、多政黨支持對外國購房者實施管控
據(jù)《讀賣新聞》2025年7月8日頭版報道，日本八大政黨中有七個支持對外國購房者實施管控，僅日本共產(chǎn)黨持反對意見。
各黨派具體主張包括↓
01 自民黨總裁石破茂
需嚴查投機性購房，參考國際法規(guī)制定對策。
02 立憲民主黨黨首野田
支持互惠原則，但國家重要設(shè)施周邊應(yīng)設(shè)立獨立安全管制措施。
03 日本維新會代表吉村
中日購房規(guī)則不對等，應(yīng)建立對等機制。
04 國民民主黨黨首玉木
宣布將于秋季提交法案，擬參考加拿大對非自住或投機性購房的外國買家征收附加稅。
05 令和新選組大石
全球超級富豪大量購置房地產(chǎn)，導致房價上漲、租金高企，呼吁國際社會對這種財富積累行為進行管制。
06 參政黨神谷
若不進行限制，非自住或投機性購房的外國買家增多，政府無法征收遺產(chǎn)稅或房產(chǎn)稅，進一步加劇社會不平等。
而持反對意見的日本共產(chǎn)黨黨主席田村表示，真正的問題在于投機性購房行為，而不是購房者的國籍。她主張，不應(yīng)以“外國人”為標準設(shè)限，規(guī)范應(yīng)一視同仁地適用于所有將房地產(chǎn)視為金融資產(chǎn)的人。
四、外國人購房門檻將系統(tǒng)性升高
從當前各方動向來看，日本政府對外國人購房的調(diào)查已提上日程，參議院選舉中各黨派的討論也凸顯了對這一問題的重視。這些信號意味著，未來針對外國人在日本購房的政策調(diào)整并非空穴來風。
根據(jù)各政黨公開主張，未來可能落地的措施包含三個核心維度：
√ 交易審查：建立外國買家購房資格預審機制
√ 持有成本：征收空置稅、禁止短期轉(zhuǎn)賣
√ 權(quán)屬限制：要求土地所有權(quán)由日本公民持有
綜合政策動向與市場背景，住房需求的支撐及八大政黨中七派支持限制的格局或?qū)⒆屓毡菊咧贫ㄕ咝Х录幽么?、澳大利亞等國的外資管控路徑來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。
對于有意向在日本購房的外國買家而言，建議在政策調(diào)整前盡快入手！
